samedi 17 novembre 2018
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L’Etat doit réguler le bail commercial et mettre fin au dictat des propriétaires

« Impossible de payer une année de loyer d’avance et d’assumer les frais d’installation ».

La réponse est récurrente, tranchante, décourageante dès que l’on demande à une personne au chômage, ou à une autre qui ne s’épanouit pas dans son travail, pourquoi elle ne monterait pas sa propre affaire ?
Tous ceux que nous avons rencontrés pour les besoins de notre dossier sont unanimes à dire que se lancer dans la création d’entreprise quand on n’a pas son propre local est une aventure coûteuse.

D’abord, il faut trouver l’endroit, puis trouver le financement pour aménager le lieu souvent loué dans un piteux état.
Puis à peine le locataire a-t-il fini d’organiser son affaire, de constituer une clientèle que les 3 années du bail ont expiré.
Il n’aura même pas eu le temps de rentabiliser son investissement qu’il est soumis à une augmentation de loyer souvent injustifiée.
Deux possibilités se présentent alors à lui : accepter l’augmentation ou quitter les lieux sans aucune indemnité.
Une réalité vécue comme une injustice !

« Tel qu’édicté, le bail est l’une des causes principales de la mortalité de l’entreprise ».
Ce constat sans appel est celui de Me Hind Benmiloud qui connait très bien le sujet pour avoir eu à conseiller et à défendre les intérêts de nombreux chefs d’entreprises.
L’avocate soutient que la politique des baux commerciaux est un frein à la création et au développement des entreprises quelle que soit l’activité, industrielle, de service ou commerciale.
La maintenir c’est tuer dans l’oeuf toute initiative et compromettre l’évolution de toute entreprise.

« Il faut revoir cette politique en instaurant un équilibre entre le prioritaire et le locataire.
On ne nie pas que les propriétaires ont souffert longtemps parce que les locataires ne payaient pas le loyer, ne sortaient pas.
Aujourd’hui, c’est une question réglée, il y a un arsenal juridique qui protège le propriétaire et nous l’avons expérimenté ; personne ne peut rester sur les lieux parce qu’il s’expose à une expulsion immédiate et au paiement d’indemnité et autres pénalités »
, fait remarquer Me Benmiloud qui, se référant à des situations vécues par bon nombre de ses clients, soutient que les baux commerciaux en vigueur sont très arbitraires puisqu’ils sont faits au détriment des droits du locataire.

« Ce sont des contrats d’adhésion souvent qui sont dictés par le propriétaire aux conditions du propriétaire.
Il a fallu un grand combat pour exiger au propriétaire de tout déclarer et là c’est le locataire qui accepte de prendre en charge cet IRG.
Payer une année de loyer, c’est rédhibitoire, vous imaginez payer jusqu’à 7 millions de dinars pour une entreprise qui démarre ! C’est énorme ! »

s’insurge l’avocate qui ne comprend pas qu’un locataire qui, en plus de payer une année de loyer d’avance, parfois plus, qui consent à payer les 15% d’IRG du propriétaire, les frais du notaire et à faire des travaux pour mettre aux normes un local commercial, soit mis à la porte au bout de trois ans sans aucune indemnisation.

Plaidoyer pour la clause d’indemnisation du locataire

Une injustice qui, de l’avis de notre interlocutrice, peut et doit être corrigée.
« Il faut interdire au prioritaire de louer des endroits qui sont à l’état brut pour qu’au bout de 3 ans le locataire quitte sans même un centime.
Dans certains contrats de location, systématiquement, la clause de non indemnisation est là.
Je le conçois, mais après 6 ans, après 9 ans, quand il aura amorti, mais pas au bout de 3 ans !
En fait, on vient lui dire que grâce à ses travaux, grâce à ses embellissements, on l’augmente.
C’est quand même le locataire qui a donné la valeur, pas le prioritaire ! »
se révolte l’avocate qui estime qu’il est temps de réguler le marché en rappelant le rôle que doit jouer le notaire dont la véritable mission, de son point de vue, est de s’impliquer et de jouer le rôle de conseiller.

Quid du rôle du notaire ?

« Il se doit de conseiller les deux parties, il n’est pas l’avocat d’une des parties ».
Elle rapporte que, dans de nombreux cas, les notaires font exactement ce que le propriétaire veut.
Dans certains contrats systématiquement la clause de non indemnisation est là au bout de 3 ans sans pour autant que cela ne choque.
« Tous les notaires n’insèrent pas la clause d’indemnisation, si au bout de trois ans, le propriétaire est obligé d’indemniser, cela fera réfléchir les propriétaires qui aujourd’hui sont dans des positions de force ».
Certaines situations sont qualifiées de dictat. Comme le cas de travaux, ceux des infiltrations par exemple, qui relèvent du propriétaire et sont faits par le locataire sans aucun remboursement.
« Il y a des propriétaires corrects et heureusement d’ailleurs. Je comprends que le propriétaire défende ses intérêts mais il ne faut pas qu’il y ait des enrichissements sans cause. Il ne faut pas que ce soit indécent, il faut qu’il y ait un équilibre.
Qu’un locataire loue un bien aménagé dans les règles de l’art avec les conditions qu’il faut avec un prix en rapport, je l’accepte, c’est de bonne guerre, mais qu’un propriétaire profite de l’aménagement du locataire, je trouve cela indécent »
, commente notre interlocutrice qui fait remarquer qu’un esprit de rente s’est installé.

Mais qui doit réguler ?

En somme et dans les faits, le propriétaire est dans une position de force, par conséquent en absence d’indices de prix, d’un texte qui cadre les baux commerciaux, il impose son prix et ses conditions.
Il est évident, si l’on tient réellement à lutter contre la mortalité des entreprises et à encourager leur création, qu’une initiative doit être prise pour aller vers un cahier de charges pour corriger ce déséquilibre en défaveur du locataire.
C’est là le sentiment de tous ceux que nous avons abordés pour les besoins de notre dossier.

Mais qui doit le faire ?
« C’est le ministère du Commerce qui doit être l’initiateur, il était question de créer une agence de régulation de tout ce qui est commercial, et dire stop quand il le faut, il y a des locaux de 4m2 qui se louent à des prix incroyables et ce quel que soit le quartier.
Le registre de commerce exige pour le dépôt de dossier un contrat d’au minimum une année ; c’est dès le départ conditionné, l’administration ne dit pas qu’il faut payer une année, mais c’est ainsi que cette obligation est interprétée.
Comment régler cette question de paiement d’une année de loyer qui engloutit parfois tous les moyens d’un entrepreneur ? Il n’y a que l’Etat qui peut intervenir dans la politique des baux commerciaux. En régulant le marché, on pérennise l’entreprise »
.

Le nomadisme des entreprises et les changements récurrents d’adresses qui entrainent de nombreux désagréments -changement de statuts, d’adresses, de registre de commerce, d’immatriculation fiscale- trouvent donc leur origine dans «l’injustice» des baux commerciaux qui ne travaillent pas pour la pérennisation d’une structure.

Devant le «dictat» du propriétaire, le locataire est très souvent impuissant, il n’a d’autres choix que d’accepter toutes les conditions, le marché étant ce qu’il est Complètement déstructuré.

« Il faut que l’Etat ait conscience que c’est un facteur d’inflation économique, si l’Etat ne prend pas en charge ce volet, il y aura toujours de la spéculation parce que c’est de la spéculation !
Quand des terrains agricoles ou industriels sont sollicités pour des projets et, au bout de quelques temps, les bénéficiaires les louent pour des concessionnaires et autres et ils ont des autorisations pour le faire, c’est de la spéculation !
Il y a des terrains avec des bâtisses quelconques qui se louent à 6 millions de dinars par mois, c’est de la folie !
Quand vous mettez très haut les loyers, à moins d’être un très grand groupe qui a les moyens, car ce n’est pas les petites et moyennes entreprises qui peuvent suivre, il ne faut pas s’attendre à ce que l’économie décolle »
, poursuit l’avocate qui soutient qu’il est temps d’instaurer un équilibre entre le propriétaire et le locataire.

Les primo investisseurs bloqués

Il est donc évident que le loyer reste inaccessible pour les primo investisseurs que le législateur, de par le texte de 2013, autorise à se domicilier chez eux, chez un notaire ou chez un avocat.
« Sauf que ce texte ne s’adresse pas aux gens qui crée l’entreprise mais aux personnes physiques alors qu’on parle d’innovation, cela me fait sourire », relève l’avocate qui ouvre une parenthèse pour dire que l’aide de l’Etat -500.000 DA pour les porteurs de projets Ansej- ne résout pas le problème du loyer et ne contribue en aucun cas à la création de l’entreprise.
« Je préfère que l’Etat ne donne pas cette aide mais qu’il régule le marché, qu’il donne cette possibilité d’accéder au marché de la location tout en préservant les intérêts du propriétaire et des locataires.
Il faut interdire au propriétaire de louer des endroits qui sont à l’état brut et ne pas permettre qu’au bout de 3ans, le locataire quitte sans aucune indemnité »
, souhaite Me Benmiloud qui trouve scandaleux que les uns « s’enrichissent sans cause » alors que d’autres hypothèquent tout dans l’espoir de créer une entreprise, donc de l’emploi.
« C’est grave, cela n’existe nulle part au monde. C’est quand même le locataire qui a donné de la valeur à l’endroit et non le propriétaire ».

Comment protéger le locataire ?

La protection du propriétaire étant un acquis, il faut, de l’avis de notre interlocutrice, revenir à la notion de propriété commerciale pour protéger le locataire.
« C’est normal, il y a un fonds, souvent les locaux sont loués à l’état brut, c’est le locataire qui embellit, qui réalise des travaux, qui draine une clientèle. Il faut sécuriser le locataire au même titre que le propriétaire, il faut bétonner le contrat dès le départ, il y a plein de verrous de sécurité pour le propriétaire, il faut qu’il y en ait pour le locataire. Et je le redis, seul le législateur peut réguler le marché ».
Et de rappeler que rien, aujourd’hui, ne dit qu’une société doit payer un an de loyer qu’elle peut, si elle souhaite, payer par mois à partir du moment où le propriétaire a tous les moyens de se garantir contre les mauvais payeurs puisque, dans le contrat fait chez le notaire, il y a une formule exécutoire en vertu de laquelle le locataire est expulsé s’il ne paye pas le loyer.

« Aucune société qu’elle soit industrielle, de service ou commerciale ne s’avisera à se mettre en danger en ne payant pas son loyer. On a fait un texte pour les concessionnaires automobiles, le législateur a imposé des règles, le législateur doit, pour le bail commercial, imposer des règles en sécurisant et le propriétaire et le locataire ».

De l’anarchie des prix

S’agissant des prix, y a-t-il un indice auquel on peut se référer ? Cette question, nous l’avons posée à Me Benmiloud comme nous l’avons posée à tous ceux avec lesquels nous avons travaillé.
La réponse est la même : « Il n’y a pas un indice auquel on puisse se référer, n’ayant pas d’indice, il faut que ce soit la loi qui encadre l’augmentation qu’on définit à 2 ou 3% au bout de 3 ans. Aujourd’hui, on va dans n’importe quel quartier, dans n’importe quel endroit, dans n’importe quelle ville, les prix de la vente et de la location dépassent l’entendement, il n’y a pas un quartier plus cher que l’autre. Quant à Alger, il ne faut même pas en parler ».

En résumé, le bail commercial tel qu’il est rédigé aujourd’hui est tronqué, il est la cause de mortalité de 30 à 40% des entreprises du fait des loyers et des augmentations intempestives, il tue également dans l’oeuf des centaines de projets. L’encouragement à la création d’entreprise passe impérativement par la régulation du marché de location et le recadrage du bail commercial.

Par   Sabrina Mouloud