jeudi 15 novembre 2018
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Étude : l’immobilier de service a rendu importante la part de l’informel

L’étude menée par l’agence Les Pins Immobiliers en 2013 sur l’immobilier d’entreprise à Alger donne quelques indicateurs intéressants pour appréhender le marché de l’immobilier de service parmi les plus significatifs :

  • Il n’existe pas à proprement parler de marché de l’immobilier de service structuré, organisé et régulé,
  • L’absence d’opérateurs et de leaders dans le marché de l’immobilier de service a rendu importante la part de l’informel dans la régulation du marché,
  • L’absence de zones dédiées exclusivement aux activités économiques du tertiaire supérieur, à l’exception de la nouvelle zone de service de Bab Ezzouar,
  • L’urbanisation anarchique de la ville a imposé des contraintes et des freins à l’émergence et au développement de l’immobilier destiné au tertiaire,
  • Une réglementation urbanistique inadaptée, des normes et des standards de construction dépassés.
L’étude classe les immeubles accueillant les activités du tertiaire en trois types :

 Type 1 : 

Le premier type d’immeuble représente des édifices de classe A construits aux normes européennes et offre une qualité de prestations similaire aux immeubles présents sur le marché européen.
Ces édifices sont très peu nombreux et se trouvent en général dans un rayon de 15 à 18 km du centre d’Alger, essentiellement dans la zone des affaires de Bab Ezzouar qui en est l’illustration la plus parfaite avec l’implantation de zones de bureaux abritant des sièges de multinationales, de grandes entreprises ou des hôtels et des centres commerciaux, encore à un degré moindre, le centre des affaires des Pins Maritimes dans la commune de Mohammadia.

 Type 2 : 

Le deuxième type d’édifices présente une qualité de prestation intermédiaire, car ce sont généralement des édifices construits par des particuliers, dans des sites à forte valeur immobilière et hautement sécurisés tels que Hydra, Ben Aknoun, El Biar, ou encore, depuis fin 2012, l’émergence de quelques immeubles dans la zone de Dar El Beida et Bab Ezzouar.
Ces constructeurs privés, dans la majorité des cas propriétaires des espaces, ne suivent en aucun cas les normes universelles en la matière, excepté pour les règles parasismiques imposées par le RPA de la zone, et ont peu de connaissance de ce que nécessite un immeuble de bureaux moderne.
Ce type d’édifice est très prisé pour la location car situé dans les meilleures zones, et attractif pour la majorité des compagnies étrangères en raison de leur taille moyenne.
Ces immeubles se trouvent majoritairement en milieu de cellules résidentielles ou autour des immeubles officiels. Une autre contrainte qui s’inscrit fortement dans ce type d’immeuble est la surface totale des plateaux qui n’excède que rarement les 1800 m², en cause la réglementation d’urbanisme des zones, ce qui rend le nombre des immeubles offert à la location très réduit.

 Type 3 : 

Le type 3 représente l’ensemble des grandes villas résidentielles transformées en bureaux.
Ce type d’édifice n’est point souhaitable pour l’usage de bureaux, mais a été historiquement l’unique espace disponible.
Il présente de nombreux inconvénients dont les espaces perdus de l’ensemble de la villa ou encore le faible taux d’occupation des espaces.
Le rapport m²/personne dans ces espaces, initialement conçus pour l’usage résidentiel, n’est généralement pas optimisé et le loyer revient plus cher lorsque nous prenons ce facteur en considération.
Ex : villa Ben Aknoun

L’estimation de vente :

Sur l’ensemble des types d’immeubles, l’estimation est basée
essentiellement sur 2 paramètres :
Le coût du terrain : varie selon les zones.
Le coût de la construction : déterminé en m² EU Standards.

 Les zones : 

Zone A : Hydra – El Biar – Ben Aknoun.
Zone B : Bab Ezzouar – Dar El Beida.
Zone C : Aïn Benian – Cheraga – Dely Brahim.
Zone D : Baba Ali – Rouiba
Zone E : Autres zones non classées par LPI.

DZE35-Graph01

Demandes / zone année 2013
Zone A 56%
Zone B 14%
Zone C 11%
Zone D 09%
Zone E 10%